Objetivos Generales del Plan de Vivienda Móstoles 2004-2008  

Se presenta un plan municipal de vivienda que acompañando al Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid (Decreto 11/2001 de 25 de enero), adquiera naturaleza y personalidad propia, como respuesta municipal a la introducción de los mecanismos necesarios para apoyar, impulsar y mejorar el acceso a una vivienda digna para la población de Móstoles.

La idea nace con el objetivo de mejorar las condiciones para el acceso a una vivienda recogidas en los textos autonómicos, pero incorporando las características del municipio de Móstoles y de sus ciudadanos. En definitiva, se pretende incorporar mayores ventajas para nuestros usuarios finales, una vez conocidas las lagunas detectadas, a través de nuestra experiencia en los últimos años en los que el I.M.S. lleva operando en el sector inmobiliario local.

Por ello, se presenta ante la opinión pública el PLAN MUNICIPAL DE VIVIENDA 2004-2008 a desarrollar por el Instituto Municipal de Suelo Móstoles, S.A. en base a las siguientes premisas generales

Irá dirigido a mostoleños cuyas rentas familiares no superen 5,5 veces el S.M.I. y prioritariamente que no superen 3,5 veces el S.M.I.

Irá dirigido prioritariamente a jóvenes menores de 35 años.
Que no tengan vivienda en propiedad.
Que vivan o trabajen en Móstoles.
Que no hayan sido adjudicatarios de vivienda VPP o VPP con anterioridad.

Incluirá medidas de apoyo especiales para grupos sociales específicos como familias monoparentales, mujeres maltratadas, mayores de 65 años, etc.

El Plan desarrollará sobre suelos propiedad del Ayuntamiento o sobre los que tiene derechos edificatorios, que se pondrían a disposición del INSTITUTO MUNICIPAL DE SUELO como forma de "gestión directa" de dichas actuaciones.

El Plan se planteará con objetivos a cinco años (2004-2008), en una primera fase y complementario de los planes vigentes de ámbito estatal y autonómico, y entre sus actuaciones se incluirían:

1.

La obtención, desarrollo y preparación de suelo protegido, tanto residencial como de equipamientos públicos.

2.

La obtención y consolidación de mejoras financieras y económicas a través de la aplicación de modelos de "economía de escala" en el desarrollo de las promociones. A mayor número de viviendas, mejores condiciones para los vecinos.

3.

Desarrollo de un programa de viviendas para jóvenes y grupos específicos en régimen de alquiler (mujeres maltratadas, etc.).

4.

Desarrollo de un programa específico de Viviendas de Protección Pública dirigido a Jóvenes y Mayores (VPP-JyM) en alquiler.

5.

Desarrollo de un programa de viviendas en alquiler con opción de compra, para familias monoparentales y jóvenes.

6.

Establecimiento de mecanismos públicos que aseguren la mejora continua de la calidad de la vivienda como producto final.

7.

Establecimiento de medidas de mejora de la solvencia y capacidad de esfuerzo económico y capacidad de ahorro de los adjudicatarios de las viviendas.

Estos OBJETIVOS GENERALES incluidos dentro del diseño del Plan de vivienda se incorporan al mismo dotándole de unas CARACTERÍSTICAS y PERSONALIDAD específica:

Es un plan GLOBAL: porque no se refiere exclusivamente a promover viviendas en venta o alquiler sino a:
Cómo se adjudican.
Cómo se construirán y con qué calidades.

Cómo se entregarán a los usuarios finales y cómo serán las garantías de las mismas frente a terceros.

Es un plan INTEGRADOR: Porque no solo pretende que el ciudadano obtenga una vivienda (en venta o alquiler) a precios asequibles, sino que plantea soluciones específicas a colectivos específicos: Familias monoparentales, tercera edad, casas de acogida, etc.

Es un plan MUNICIPAL: Porque se diseña, gestiona, desarrolla y financia, con recursos técnicos, humanos y económicos del propio Ayuntamiento. En consecuencia se trata de un PLAN MUNICIPAL donde se busca el EQUILIBRIO económico global optimizando los recursos públicos bajo el principio de la REDISTRIBUCIÓN.

     
     
Objetivos particula-res del Plan de Vivienda Móstoles 2004-2008  
OBJETIVO I

EL DESARROLLO Y PREPARACIÓN DEL SUELO NECESARIO EN EL ÁMBITO DE LAS COMPETENCIAS DEL AYUNTAMIENTO DE MÓSTOLES, PARA DAR CUMPLIDA RESPUESTA A LA DEMANDA QUE DEL MISMO ESTÁN RECABANDO LOS PROMOTORES, AGENTES SOCIALES Y SOCIEDAD CIVIL.

El municipio de Móstoles se encuentra en una situación privilegiada, ya que, en el momento del nacimiento de un nuevo Plan de Vivienda se encuentra con un instrumento tan adecuado como es el desarrollo de un Plan de Sectorización PAU-4 gestionado a través de un Consocio participado por el propio Ayuntamiento de Móstoles y la Comunidad de Madrid 50% Ayuntamiento, 50% Comunidad de Madrid).

En el marco del Consorcio Móstoles Sur y de los desarrollos que el Ayuntamiento lidere en los próximos años, el IMS aportará las experiencias y los conocimientos adquiridos desde una situación de partida avanzada respecto a otros municipios que no cuentan con este capital inicial.

La cuantificación de las viviendas e inversiones ligadas a esta actuación se presenta en el cuadro que se adjunta: "PLAN VIVIENDA 2004-2008 EN CIFRAS".

OBJETIVO II

LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA EN VENTA DIRIGIDAS A FAMILIAS DE MÓSTOLES CON INGRESOS INFERIORES A 5,5 SMI.

Este nuevo plan de vivienda debe dar respuesta a las capas sociales cuyos ingresos no permiten acceder a las viviendas libres. En el ámbito de las tradicionales actuaciones en venta de viviendas con protección pública financiadas por los Planes de Vivienda y Suelo tanto del Ministerio de Fomento como de la Comunidad de Madrid el Instituto Municipal de Suelo Móstoles, S.A. actúa aportando tanto la experiencia previa como la capacidad de gestión y humana para dar acceso a una vivienda adecuada a los vecinos de Móstoles con ingresos por debajo de 5,5 veces el SMI, que sin ser una actuación específicamente dirigida a los jóvenes, si de a éstos un mayor protagonismo con el fin de favorecer su emancipación (jóvenes < 35 años).

TOTAL VIVIENDAS EN ESTA MODALIDAD:
MODALIDAD VENTA VPP < 110 m² = 1.327 viviendas.
OBJETIVO III
ACTUACIONES ESPECÍFICAS DIRIGIDAS A COLECTIVOS CONCRETOS.

Más allá de las situaciones de exclusión social, que evidentemente deben ser tratadas con actuaciones interdisciplinares (vivienda, servicios sociales, empleo etc.) existen colectivos como los jóvenes en situación de precariedad laboral, las personas mayores válidas pero con viviendas inadecuadas, inmigrantes recientemente radicados en el municipio etc., que precisan vivienda adecuada más allá de la oferta tradicional.

Abundando en esta oferta específica de vivienda detectamos varias situaciones más concretas.

1. Unidades familiares con pequeña o nula capacidad de ahorro.

Como propuesta para dar respuesta a las necesidades de este grupo de demandantes de viviendas se perfila la figura del alquiler con opción a compra. Esta forma de acceso diferido a la propiedad proporciona ventajas evidentes respecto a las formas tradicionales de acceso a la propiedad ya que en primer lugar los arrendatarios tienen acceso inmediato a la vivienda (sin necesidad de esperas durante el proceso de construcción), en segundo lugar empiezan a pagar la renta en el momento en que disponen de la vivienda y por último, el pago de la renta se imputa como parte del precio de la compraventa si llegan a ejercer la opción a compra por lo que el pago del alquiler se convierte en una forma de ahorro para la adquisición de la vivienda.

SE DESTINARÁ UN 10% DEL TOTAL DE VIVIENDAS PROMOVIDAS EN VENTA.
TOTAL VIVIENDAS EN ESTA MODALIDAD = 142 viv.
2. Actuaciones dirigidas a colectivos concretos.

Hacemos referencia en este punto a los genéricamente denominados apartamentos tutelados. Estos apartamentos no son strictu sensu viviendas según el concepto tradicional de las mismas. Se trata de alojamientos en ALQUILER con mayor o menor rotación dependiendo del individuo que las ocupe. Desde el punto de vista sociológico están dirigidos a jóvenes en su primera emancipación como residencia de transición hasta la consolidación de otro acceso a vivienda, a colectivos con necesidades inmediatas de vivienda pero con carácter transitorio, y por último personas mayores válidas sin vivienda en propiedad o con vivienda inadecuada a sus condiciones.

TOTAL VIVIENDAS EN ESTA MODALIDAD = 157 viv.
OBJETIVO IV
CREACIÓN DE LA OFICINA DE INFORMACIÓN SOBRE VIVIENDA.

La creación de la Oficina de Información de Vivienda constituye una ampliación y mejora de la diversidad de funciones que el IMS viene desarrollando para realizar un servicio público en el ámbito urbanístico del municipio de Móstoles.

El gran número de consultas que asiduamente el IMS recibe sobre cuestiones relativas a viviendas ajenas a las promovidas por esta sociedad y en general relacionadas con el ámbito inmobiliario, han puesto de manifiesto la gran demanda social de este tipo servicio que existe en el municipio.

Para dar respuesta a esta necesidad planteada por los ciudadanos, la Concejalía de Urbanismo, Vivienda y Obras Públicas en este plan municipal de vivienda va a implantar un nuevo servicio de información y atención al ciudadano en materia de vivienda dando así cumplimiento al deber constitucional de promover la educación y la información de los consumidores y usuarios.

La actividad de la Oficina tendrá como finalidad principal la información y difusión de los derechos y garantías que la ley prevé para proteger la seguridad jurídica de los particulares en el tráfico inmobiliario.

Se trata de constituir un servicio público de atención especializada en materia de vivienda en el municipio, que dé satisfacción a los vecinos que por uno u otro motivo se encuentren en la necesidad de ser asesorados en una situación de adquisición, arrendamiento o rehabilitación de una vivienda.

Este servicio se prestará de forma individualizada mediante personal cualificado dando la información objetiva y asesoramiento gratuito solicitado, pudiendo instaurarse el sistema de citación previa

OBJETIVO V
OBTENCIÓN DE UN CONJUNTO DE MEDIDAS FINANCIERAS QUE AYUDEN AL ACCESO A LA VIVIENDA.

A través de convenios-marco de colaboración con entidades financieras de reconocida trayectoria en el ámbito de la vivienda, y de su apoyo a la vivienda protegida, utilizando la "economía de escala" que conllevan actuaciones de este tipo, podríamos obtener:

a) Mejora de la solvencia y capacidad de endeudamiento de los usuarios finales.
b)

Diseño de un plan de ahorro a 5 ó 6 años (P.A.M. Plan de Ahorro Móstoles) con mejoras individuales al usuario, como pueden ser:

● Obtener financiaciones "puente".
● Mejora de los tipos de remuneración.
● Tarjetas de crédito joven.
● Ventajas generales a definir.
● Préstamos personales.
c)

Reconocimiento de la posibilidad de que los padres "avalen" a los hijos que carezcan de la posibilidad real de endeudarse.

Según la experiencia que hemos adquirido en los últimos diez años, los problemas de solvencia a pesar de los tipos de interés bajos, son los que han motivado mayor esfuerzo en las conversaciones con las entidades financieras. En las situaciones difíciles o denegatorias, el usuario final no alcanza a entenderlo y ello ha provocado múltiples dificultades.

Para todo ello se plantearía la solución a través del CONCURSO de las mejores ofertas de entidades financieras para agilizar y abaratar los aspectos financieros del plan aprovechando las economías de escala que se producirían en la promoción de suelo y vivienda dentro del plan.

OBJETIVO VI
COMPROMISO DE CALIDAD Y GARANTÍAS EN MATERIA DE VIVIENDA PÚBLICA.

Para ello, las viviendas que se promuevan dentro del marco del Tercer Plan Municipal de vivienda llevarán inherente a su promoción una batería de medidas técnicas (definición de calidades mínimas, características de los sistemas constructivos, etc.) que unidas al proceso mismo de gestión y promoción, avaladas por la acreditación de calidad según norma UNE-ISO 9002 a través de los procedimientos diseñados (que se incorporan al Plan) previamente, garantizarán la obtención de los siguientes OBJETIVOS PARCIALES:

A.

GARANTIZAR UNAS CALIDADES MÍNIMAS TANTO A NIVEL DE DISEÑO, COMO DE EJECUCIÓN.

El control de este procedimiento obliga a la creación de la "Unidad Técnica de Supervisión de Proyectos". Nuevo servicio que se crea al objeto de dar respuesta a estos requerimientos previos y cuyas características se adjuntan en el apartado G.

B.

GARANTIZAR UN PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN DE VIVIENDAS TRANSPARENTE Y FIABLE QUE ARMONICE CON LAS LEYES DE PROTECCIÓN DE DATOS (Ley 15/1999), REGLAMENTO 994/1999 Y LEY DE LA COMUNIDAD DE MADRID 8/2001.

Para su consecución se ha diseñado y desarrollado un soporte informático propio con las debidas garantías técnicas y de funcionamiento que ayuden suficientemente a la rapidez de la gestión sin el quiebro de la confidencialidad y la transparencia.

C.

GARANTIZAR UN SERVICIO POST-VENTA EFICAZ, INCLUSO ADQUIRIENDO UN COMPROMISO DE "SATISFACCIÓN DEL CLIENTE" MEDIBLE EN TÉRMINOS ESTADÍSTICOS.

Para su consecución se ha diseñado el procedimiento técnico basado en el trato personalizado con el usuario final apoyado en procesos reglados y prediseñados que armonicen la urgencia de las reparaciones con la posibilidad de respuesta eficaz.

El objetivo es la satisfacción 100% en las entregas y post-venta. Para ello se adquiere el compromiso empresarial de obtener una valoración de los usuarios a los 12 meses de la entrega de la vivienda, como principio de la mejora continua en la gestión.

El control de este procedimiento obliga al IMS a la creación de la nueva "Unidad de Servicio Post-Venta".

EN CONSECUENCIA:

No se trata solo de "hacer viviendas" sino de trasmitir al ciudadano que están bien diseñadas y bien construidas, aún teniendo precios "asequibles".


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